Un caso real y documentado de compra en subasta judicial. Desde que encontré el anuncio hasta que tuve las llaves en la mano. Con todos los números.
En febrero de 2024 compré un piso de 3 habitaciones en el barrio de Vallecas, Madrid, a través de una subasta judicial del BOE. Lo pagué 132.000 € cuando estaba tasado en 195.000 €. Aquí te cuento exactamente cómo lo hice, qué problemas encontré y qué haría diferente si lo volviera a hacer.
Llevaba 6 meses buscando piso para comprar en Madrid. Los precios en el mercado libre eran inalcanzables para mi presupuesto. Una tarde, buscando opciones alternativas, llegué a subastas.boe.es.
Configuré una búsqueda con los filtros: Tipo: Vivienda, Provincia: Madrid, Precio máximo: 200.000 €, Estado: Activa. Me apareció una lista de más de 200 subastas. La mayoría eran pisos con algún problema visible (ocupación desconocida, cargas elevadas, datos incompletos). Pero entre ellas había algunas que valían la pena investigar.
La que me llamó la atención tenía estos datos:
Antes de poner un euro en el depósito, dediqué 5 días a investigar el inmueble lo mejor que pude.
La pedí en registradores.org al día siguiente de ver el anuncio. Me llegó en 24 horas. Confirmó:
Un solo propietario, una sola carga (la hipoteca que genera la subasta), que se cancelaría automáticamente con la venta. Sin sorpresas.
Fui en persona a ver el edificio. Era un bloque de los años 80 en buen estado exterior. Los buzones estaban todos con nombres, el del 3ºB no tenía nombre. Hablé con la vecina del 3ºC: me confirmó que el piso llevaba vacío más de un año desde que el propietario se mudó a casa de sus padres.
Llamé al número que había en el portal del edificio. El administrador me confirmó que la comunidad estaba al corriente de pagos. El piso tenía 0 € de deuda con la comunidad. ✅
Busqué en Idealista pisos de 3 habitaciones en Vallecas con características similares. Los precios oscilaban entre 180.000 y 215.000 €. Mi referencia de mercado: 195.000 € (exactamente la tasación del expediente).
Apliqué la fórmula:
Con todo investigado, ingresé el depósito de 7.800 € el 14 de febrero, 6 días antes del cierre. El concepto de la transferencia incluía el NIG y el número de expediente exactamente como indicaba el portal.
Al día siguiente, el depósito apareció confirmado en el portal. Ya podía pujar.
Mi estrategia: no pujar los primeros días para no revelar mi interés. El día 18 (2 días antes del cierre) miré las pujas: había una sola puja de 105.000 €, justo el 50% de tasación. Decidí pujar 125.000 €. El día 19, aparecieron otras dos pujas: 118.000 € y 131.000 €.
En el último día, a las 18:00, hice mi puja final: 132.000 €. Quedé como mejor postor al cierre a las 20:00.
Tres días después del cierre, el portal me notificó que era el adjudicatario provisional. El Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) tardó 8 días en dictar el Decreto de Adjudicación.
El plazo legal era de 10 días para pagar. Solicité la prórroga de 20 días adicionales para gestionar la hipoteca (al final no la necesité porque tenía el dinero disponible). Pagé los 132.000 € − 7.800 € de depósito ya ingresado = 124.200 € adicionales en la cuenta del juzgado.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de adjudicación | 132.000 € |
| ITP (6% Madrid) | 7.920 € |
| Notaría | 1.247 € |
| Registro de la Propiedad | 678 € |
| Nota simple y gestiones previas | 95 € |
| Reforma baño y cocina | 7.800 € |
| TOTAL DESEMBOLSO | 149.740 € |
Entré a vivir en el piso en abril de 2024, después de la reforma. Estoy pagando menos de lo que pagaría de alquiler por un piso equivalente, y además soy el propietario. Las subastas del BOE funcionan si se hacen bien.